ก่อนเซ็นสัญญาเช่าพื้นที่ทำธุรกิจ : เจ็ดจุดที่ต้องตรวจ และกับดักสัญญาเกินสามปี

เช่าทรัพย์คืออะไรในสายตากฎหมาย (สิทธิที่ได้ กับสิทธิที่ไม่ได้)

ตัวบทเขียนสั้นมาก แต่คำสามคำในนั้นกำหนดทุกอย่างที่ตามมา คือ “ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์” “ชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด” และ “ค่าเช่า”

กฎหมายให้ผู้เช่าได้แค่ใช้และรับประโยชน์ ไม่ได้ให้กรรมสิทธิ์ และไม่ได้ให้สิทธิที่ติดไปกับตัวทรัพย์ สิทธิของผู้เช่าจึงเป็นเพียง “บุคคลสิทธิ” ที่ยันได้กับคู่สัญญาเป็นหลัก ไม่ใช่ “ทรัพยสิทธิ” ที่ยันคนทั้งโลกได้ ความต่างจุดนี้เป็นรากของปัญหาแทบทุกเรื่องที่จะเล่าต่อจากนี้ครับ

กับดักข้อสำคัญที่สุด เช่าเกินสามปีต้องจดทะเบียน (ไม่จด เหลือสามปี)

ตัวบทวางเงื่อนไขไว้สองชั้น ชั้นแรกคือสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด มิฉะนั้นฟ้องบังคับคดีไม่ได้เลย ชั้นที่สองคือถ้ากำหนดเวลาเกินสามปีขึ้นไป ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย

ผลของมาตรานี้ไม่ขึ้นกับเจตนาของคู่สัญญา สัญญาสิบปีที่ไม่จดทะเบียนไม่เป็นโมฆะทั้งฉบับ แต่ส่วนที่เกินสามปีฟ้องบังคับไม่ได้ พอครบสามปีผู้ให้เช่าอาจถือว่าการเช่าที่บังคับได้สิ้นสุดแล้ว

ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนไม่สูงเมื่อเทียบกับมูลค่าที่ได้มา สิ่งที่ผมแนะนำคือเขียนไว้ในสัญญาให้ชัดว่าจะไปจดทะเบียนวันไหน ใครออกค่าธรรมเนียม และถ้าผู้ให้เช่าไม่ไปตามนัดจะเกิดผลอะไร ข้อความไม่กี่บรรทัดนี้เปลี่ยนสัญญาที่บังคับได้สามปี ให้เป็นสัญญาที่บังคับได้ตามที่ตกลงจริงครับ

เพดานสามสิบปี และการต่อสัญญาเมื่อครบกำหนด

อีกด้านหนึ่งของกำหนดเวลาคือกฎหมายไม่ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์นานเกินสามสิบปี นักลงทุนต่างชาติที่คุ้นกับ long lease เก้าสิบเก้าปีในประเทศอื่น มักต้องปรับโครงสร้างตรงจุดนี้

ข้อความท่อนท้ายสำคัญในทางปฏิบัติ เพราะกฎหมายยอมให้ต่อสัญญาได้ “เมื่อสิ้นลงแล้ว” การเขียนไว้ล่วงหน้าตั้งแต่วันแรกว่าเช่าสามสิบปีแล้วต่ออีกสามสิบปีอัตโนมัติ ไม่ทำให้ช่วงที่สองกลายเป็นทรัพยสิทธิขึ้นมา

บุคคลสิทธิกับทรัพยสิทธิ (ทำไมความต่างนี้ถึงกินเงินผู้เช่า)

จุดต่างสำคัญคือสิทธิของเราผูกกับ “คน” หรือผูกกับ “ที่ดิน” ถ้าผูกกับคน คนนั้นตายหรือขายที่ไป สิทธิของเราสั่นคลอนทันที ถ้าผูกกับที่ดินและจดทะเบียนไว้ ใครมาเป็นเจ้าของก็ต้องรับสภาพไป

ผู้เช่าที่ต้องทุบผนัง เดินระบบไฟฟ้าใหม่ ติดตั้งครัวหรือคลีนรูม กำลังใช้เงินก้อนใหญ่ไปกับสิ่งที่ยกออกไปไม่ได้ ถ้าฐานสิทธิเป็นเพียงบุคคลสิทธิที่ไม่จดทะเบียน เงินก้อนนั้นวางอยู่บนความไว้ใจ ไม่ได้วางอยู่บนกฎหมายครับ

ทางเลือกเมื่อธุรกิจต้องอยู่ยาว (สิทธิเหนือพื้นดินและสิทธิเก็บกิน)

ถ้าธุรกิจต้องใช้พื้นที่นานและต้องปลูกสร้างเอง สัญญาเช่าอาจไม่ใช่เครื่องมือที่เหมาะที่สุด ตัวแรกคือสิทธิเหนือพื้นดิน ซึ่งทำให้ผู้ทรงสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือนบนที่ดินของคนอื่นได้

ป.พ.พ. มาตรา 1411 คือจุดที่ต่างจากสัญญาเช่าอย่างชัดเจน เพราะสิทธิเหนือพื้นดินโอนและตกทอดทางมรดกได้ เว้นแต่ตกลงห้ามไว้ ในขณะที่สิทธิการเช่าตามแนวคำพิพากษาเป็นสิทธิเฉพาะตัวที่ไม่ตกทอด สำหรับธุรกิจที่ต้องคิดเรื่องการส่งต่อกิจการ ความต่างนี้มีน้ำหนักมาก

ตัวที่สองคือสิทธิเก็บกิน ซึ่งให้ผู้ทรงสิทธิครอบครอง ใช้ และถือเอาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ พร้อมอำนาจจัดการทรัพย์สิน เหมาะกับกรณีที่ต้องการเก็บดอกผลจากทรัพย์มากกว่าต้องการเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างเอง

คนที่เซ็นเป็นเจ้าของจริงหรือไม่ (โฉนดและอำนาจกระทำการ)

ข้อนี้ฟังดูพื้นฐาน แต่เป็นเรื่องที่ผมเห็นพลาดบ่อยที่สุด เพราะคนมักคุยกับผู้ดูแลตึกแล้วเข้าใจว่าเป็นเจ้าของ สิ่งที่ควรทำคือขอสำเนาโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด แล้วอ่านสารบัญจดทะเบียนด้านหลัง ซึ่งจะบอกว่ามีจำนอง มีการเช่ารายอื่น หรือภาระติดพันอะไรอยู่

ในทางกฎหมาย ผู้ให้เช่าไม่จำต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ก็ให้เช่าได้ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8041/2540 วางหลักว่าผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ให้เช่า เพียงมีสิทธินำทรัพย์สินดังกล่าวออกให้เช่าก็สามารถเป็นผู้ให้เช่าได้ และคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 410/2515 วางหลักในทางเดียวกัน

อย่าอ่านเรื่องนี้ผิดนะครับ หลักนั้นช่วยให้สัญญาไม่เสียเปล่าและช่วยฝ่ายผู้ให้เช่าฟ้องบังคับได้ ไม่ได้ทำให้ผู้เช่าปลอดภัยขึ้น เพราะการจดทะเบียนการเช่าต้องอาศัยความร่วมมือของเจ้าของกรรมสิทธิ์ ถ้าคนที่เซ็นไม่ใช่เจ้าของและไม่มีอำนาจพาไปจดทะเบียน สัญญายาวของเราก็จดไม่ได้อยู่ดี

ถ้าเจ้าของขายที่ระหว่างสัญญา (ป.พ.พ. มาตรา 569 คุ้มครองใครบ้าง)

หลายคนคิดว่าถ้าเจ้าของขายที่ดินไป สัญญาเช่าก็จบ ความจริงตรงกันข้าม กฎหมายวางหลักไว้ชัดว่าการโอนกรรมสิทธิ์ไม่ทำให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระงับ นี่เป็นมาตราที่คุ้มครองผู้เช่า และเป็นมาตราที่มักทำให้ผู้ซื้อที่ดินตกใจ

แต่ความคุ้มครองนี้มีเงื่อนไข คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 70/2522 วินิจฉัยว่า ป.พ.พ. มาตรา 569 ใช้บังคับเฉพาะการเช่าที่มีหลักฐานเป็นหนังสือ หรือทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนตามมาตรา 538 เท่านั้น ในคดีนั้นผู้เช่าเช่าจากเจ้าของเดิมโดยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ ข้อตกลงที่ให้เช่าตลอดชีวิตจึงไม่ผูกพันผู้ซื้อที่ดิน

ในทางกลับกัน คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3249/2531 แสดงพลังของการจดทะเบียนไว้ชัด คดีนั้นสัญญาเช่าที่ดินเพื่อกิจการค้าน้ำมันมีกำหนดสิบปีโดยมีเงื่อนเวลาเริ่มต้นในอนาคต และจดทะเบียนไว้แล้ว ศาลวินิจฉัยว่าเมื่อที่ดินถูกโอนต่อ ๆ ไป ผู้รับโอนย่อมรับเอาหน้าที่ที่จะต้องให้เช่าตามสัญญา แม้รับโอนมาก่อนวันเริ่มต้นสัญญาก็ตาม

บทเรียนคือความคุ้มครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 569 มาพร้อมกับรูปแบบของสัญญา สัญญาที่มีหลักฐานเป็นหนังสือได้รับความคุ้มครองเท่าที่บังคับได้ ส่วนสัญญาที่จดทะเบียนแล้วได้รับความคุ้มครองเต็มตามกำหนดเวลาครับ

คำมั่นจะให้เช่าต่อ กับดักที่ผู้เช่ามองข้ามที่สุด

ข้อสัญญาที่เขียนว่าเมื่อครบกำหนดผู้ให้เช่ายินยอมต่ออายุให้อีกสามปี เป็นข้อที่ผู้เช่าอ่านแล้วสบายใจที่สุด และเป็นข้อที่เปราะบางที่สุดข้อหนึ่ง เพราะศาลมองว่าเป็นเพียง “คำมั่น” ที่ยังไม่เกิดสัญญา

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6491/2539 วินิจฉัยว่า ข้อความที่ระบุว่าผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าต่อระยะเวลาการเช่าไปอีกหลังสัญญาสิ้นสุด เป็นเพียงข้อตกลงต่างหากนอกเหนือจากสัญญาเช่า ซึ่งเป็นบุคคลสิทธิ ไม่ใช่ทรัพยสิทธิที่จะได้เช่าต่อไป จึงไม่มีผลผูกพันผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอก

เรื่องคำมั่นยังเปราะบางกว่านั้นเมื่อผู้ให้เช่าถึงแก่ความตาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1213/2517 ซึ่งวินิจฉัยโดยที่ประชุมใหญ่ เป็นกรณีสัญญาเช่าที่ดินสิบปีที่จดทะเบียนไว้แล้ว และมีข้อสัญญาว่าเมื่อครบอายุสัญญาผู้ให้เช่ายินยอมจดทะเบียนต่ออายุให้อีกสิบปี ศาลวินิจฉัยว่าข้อความนั้นเป็นแต่เพียงคำมั่น ยังมิได้ก่อให้เกิดสัญญา และเมื่อผู้เช่าไม่ได้สนองรับก่อนผู้ให้เช่าตาย ทั้งรู้อยู่แล้วว่าตายก่อนสัญญาครบกำหนด คำมั่นนั้นไม่ผูกพันทายาทผู้รับมรดกที่ดิน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1602/2548 เดินแนวเดียวกัน โดยวินิจฉัยว่าคำมั่นจะผูกพันในการต่ออายุครั้งต่อไปและตกทอดแก่ทายาทได้ ก็ต่อเมื่อผู้เช่าแสดงเจตนาสนองรับโดยชอบด้วยกฎหมายก่อนครบกำหนดอายุสัญญาครั้งท้ายสุด

บทเรียนคือ “คำมั่น” ไม่เท่ากับ “สิทธิ” ถ้าธุรกิจวางแผนคืนทุนค่าตกแต่งไว้หกปีโดยอาศัยข้อความว่าจะต่อให้อีกสามปี แผนนั้นวางอยู่บนสิ่งที่อาจบังคับไม่ได้ ทางที่มั่นคงกว่าคือทำสัญญาให้ครอบคลุมระยะเวลาที่ต้องใช้จริงตั้งแต่ต้น แล้วจดทะเบียนให้เรียบร้อยครับ

ถ้าผู้เช่าตาย หรือผู้ให้เช่าตาย (สัญญาไปต่อหรือจบ)

คำถามนี้มาบ่อยจากธุรกิจครอบครัวและร้านที่จดทะเบียนในชื่อบุคคล คำตอบของสองฝ่ายไม่เหมือนกัน ฝั่งผู้เช่า แนวคำพิพากษาถือว่าสิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว เมื่อผู้เช่าตายสัญญาเช่าย่อมระงับ ไม่ตกทอดไปยังทายาท

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1471/2494 อธิบายเหตุผลไว้ว่า การเช่าทรัพย์สินนั้น ปกติฝ่ายผู้ให้เช่าย่อมเพ่งเล็งถึงคุณสมบัติของผู้เช่าว่าจะสมควรได้รับความไว้วางใจในการใช้ทรัพย์ที่เช่าและในการดูแลรักษาทรัพย์ที่เช่าหรือไม่ ฉะนั้นสิทธิของผู้เช่าจึงมีสภาพเป็นการเฉพาะตัว เมื่อผู้เช่าตาย สัญญาเช่าก็เป็นอันระงับ ไม่ตกทอดไปยังทายาท

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 925/2501 วินิจฉัยว่าสัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า เมื่อผู้เช่าตายสิทธิการเช่าย่อมสิ้นสุดลง จะรับมรดกกันไม่ได้ และคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2549/2524 วางหลักว่าสัญญาเช่าธรรมดาที่มิใช่สัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษ เป็นสัญญาเฉพาะตัวสำหรับผู้เช่า เมื่อผู้เช่าตายสัญญาย่อมระงับไป

ฝั่งผู้ให้เช่าภาพต่างออกไป เพราะหน้าที่ของผู้ให้เช่าไม่ใช่เรื่องเฉพาะตัวในลักษณะเดียวกัน เมื่อเจ้าของถึงแก่ความตาย ที่ดินตกทอดไปยังทายาท และภาระตามสัญญาเช่าที่บังคับได้ก็ยังอยู่ แต่สิ่งที่ไม่อยู่คือคำมั่นจะให้เช่าต่อที่ผู้เช่ายังไม่ได้สนองรับ ตามที่เห็นในสองคดีข้างต้น

เช่ากับเช่าช่วง ต่างกันตรงไหน (และทำไมต้องได้รับความยินยอม)

ธุรกิจที่เช่าพื้นที่ใหญ่แล้วแบ่งให้พาร์ตเนอร์หรือแบรนด์อื่นใช้ต่อ ต้องอ่านมาตรานี้ให้ละเอียด เพราะกฎหมายวางหลักห้ามไว้ก่อน แล้วเปิดช่องด้วยข้อตกลงในสัญญา

โทษของการฝ่าฝืนไม่ใช่ค่าปรับ แต่คือการถูกบอกเลิกสัญญา ซึ่งสำหรับธุรกิจหมายถึงต้องย้ายออกและทิ้งค่าตกแต่งไป ควรเขียนขอบเขตไว้ล่วงหน้าให้ชัดว่าอนุญาตให้บริษัทในเครือใช้พื้นที่ได้หรือไม่ และการเปลี่ยนผู้ถือหุ้นของผู้เช่าถือเป็นการโอนสิทธิหรือไม่

ป.พ.พ. มาตรา 545 มีผลที่คนมักคาดไม่ถึง คือผู้เช่าช่วงรับผิดต่อผู้ให้เช่าเดิมโดยตรง และถ้าจ่ายค่าเช่าให้ผู้เช่ารายเดิมไปแล้วก็ยกขึ้นต่อสู้ผู้ให้เช่าเดิมไม่ได้ แปลว่าถ้าผู้เช่ารายเดิมไม่ส่งค่าเช่าต่อให้เจ้าของ ผู้เช่าช่วงอาจต้องจ่ายซ้ำครับ

ใช้พื้นที่ให้ตรงวัตถุประสงค์ (เรื่องเล็กที่กลายเป็นเหตุบอกเลิก)

หลายคดีไม่ได้เริ่มจากการค้างค่าเช่า แต่เริ่มจากการใช้พื้นที่ผิดจากที่ระบุไว้ เช่น เช่าเป็นสำนักงานแล้วเปิดเป็นครัวกลาง หรือเช่าเป็นร้านค้าปลีกแล้วใช้เป็นคลังสินค้า

อ่านสามมาตรานี้ต่อกันจะเห็นกลไกชัดเจน คือผู้ให้เช่าบอกเลิกทันทีไม่ได้ ต้องบอกกล่าวให้ปฏิบัติให้ถูกต้องก่อน หนังสือบอกกล่าวที่มาถึงจึงเป็นสัญญาณเตือนที่มีค่ามาก ควรตอบเป็นหนังสือและเก็บหลักฐานว่าแก้ไขแล้วเมื่อใด

ในการเจรจา ผมแนะนำให้เขียนวัตถุประสงค์การใช้พื้นที่ให้กว้างพอรองรับแผนธุรกิจสองถึงสามปีข้างหน้า เพราะธุรกิจที่โตแล้วเพิ่มบริการใหม่ อาจกลายเป็นผู้ฝ่าฝืนสัญญาโดยไม่รู้ตัวครับ

ต่อเติมและตกแต่งภายใน (ต้องขออนุญาต และอาจต้องรื้อคืน)

หัวข้อนี้คือหัวใจของเรื่องเงินสำหรับผู้เช่าเชิงธุรกิจ เพราะค่าตกแต่งมักสูงกว่าค่าเช่าหลายเดือนรวมกัน ตัวบทวางหลักไว้เข้มพอสมควร

คำว่า “เมื่อผู้ให้เช่าเรียกร้อง” หมายความว่าความเสี่ยงนี้ค้างอยู่ตลอดอายุสัญญา ผู้ให้เช่าอาจนิ่งเฉยไปสามปีแล้วเรียกให้รื้อคืนตอนสัญญาจบ ทางแก้คือทำเรื่องอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนลงมือ แนบแบบและรายการวัสดุ และระบุให้ชัดว่าเมื่อสัญญาสิ้นสุด รายการใดต้องรื้อออกและรายการใดตกเป็นของผู้ให้เช่า

ป.พ.พ. มาตรา 561 คือเหตุผลที่ต้องถ่ายรูปและทำบันทึกสภาพพื้นที่วันรับมอบ ให้ทั้งสองฝ่ายลงชื่อกำกับ เพราะถ้าไม่มีเอกสารนี้ กฎหมายสันนิษฐานไว้ก่อนว่าผู้เช่ารับพื้นที่มาในสภาพซ่อมแซมดีแล้ว และต้องส่งคืนในสภาพเช่นนั้นครับ

เงินค่าตกแต่งที่อาจสูญ และข้อยกเว้นเรื่องสัญญาต่างตอบแทนพิเศษ

คำถามที่ผู้เช่าเชิงธุรกิจถามมากที่สุดคือ ถ้าลงทุนตกแต่งไปแล้วสัญญาจบก่อนกำหนดที่คิดไว้ จะเรียกเงินคืนได้ไหม โดยหลักแล้วสัญญาเช่าธรรมดาไม่ได้ให้สิทธินั้น เพราะเป็นการลงทุนเพื่อประโยชน์ในการใช้ของผู้เช่าเอง

แต่มีแนวคำพิพากษาเรื่อง “สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา” ที่เปลี่ยนภาพไปมาก คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8534/2542 วินิจฉัยว่า การที่ผู้ให้เช่าให้ผู้เช่าเช่าที่ดินสร้างอาคาร โดยมีข้อตกลงว่าผู้ให้เช่าต้องให้เช่าตามกำหนดระยะเวลาหนึ่ง แล้วผู้เช่าจะให้อาคารตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า ข้อตกลงนั้นเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้เช่าเกินกว่าสามปีโดยไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนก็มีผลบังคับ มิใช่ต้องลดเหลือสามปี

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 238/2540 เดินแนวเดียวกันในโครงการที่ใหญ่กว่า คดีนั้นสัญญาเช่าที่ดินระบุว่าเมื่อครบสามสิบปีแล้ว ผู้เช่ายอมให้อาคารและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดตกเป็นของผู้ให้เช่า ศาลวินิจฉัยว่าสัญญานั้นจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้ทำเกินกว่าสามปีแต่ยังมิได้จดทะเบียนก็ผูกพันบังคับกันได้

ผมต้องย้ำว่าแนวนี้ไม่ใช่ทางออกที่ควรวางแผนอาศัยตั้งแต่ต้น เพราะจะเข้าข่ายหรือไม่ขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงเฉพาะเรื่อง โดยเฉพาะการที่ผู้เช่าออกเงินก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างซึ่งตกเป็นของผู้ให้เช่า การตกแต่งภายในทั่วไปที่ไม่ได้เพิ่มสิ่งปลูกสร้างให้เจ้าของมักไม่เข้าเงื่อนไขนี้ ทางที่ปลอดภัยกว่าคือจดทะเบียนการเช่าให้ครบตามกำหนดที่ต้องการตั้งแต่วันแรก

ใครซ่อมอะไร (เส้นแบ่งระหว่างซ่อมเล็กกับซ่อมใหญ่)

ข้อพิพาทเรื่องซ่อมแซมเกิดเกือบทุกสัญญา และมักเกิดเพราะไม่มีใครนิยามคำว่าซ่อมเล็กไว้ กฎหมายเริ่มจากหน้าที่ส่งมอบของผู้ให้เช่าตาม ป.พ.พ. มาตรา 546 ที่ว่าผู้ให้เช่าจำต้องส่งมอบทรัพย์สินซึ่งให้เช่านั้นในสภาพอันซ่อมแซมดีแล้ว

อ่าน ป.พ.พ. มาตรา 547 คู่กับมาตรา 553 จะได้เส้นแบ่งว่าผู้เช่ารับผิดชอบการบำรุงรักษาตามปกติและซ่อมแซมเล็กน้อย ส่วนค่าใช้จ่ายจำเป็นและสมควรเพื่อรักษาทรัพย์นอกเหนือจากนั้น ผู้ให้เช่าต้องชดใช้ ปัญหาในทางปฏิบัติคือคำว่าเล็กน้อยไม่มีตัวเลขกำกับ

วิธีที่ผมเห็นว่าใช้ได้จริงคือตกลงตัวเลขไว้ในสัญญา เช่น รายการซ่อมที่ไม่เกินจำนวนที่กำหนดต่อครั้งเป็นภาระของผู้เช่า เกินกว่านั้นให้ผู้ให้เช่ารับไป และแยกงานระบบหลักอย่างไฟฟ้าประธาน ประปา โครงสร้าง และหลังคา ให้เป็นภาระของผู้ให้เช่าไว้ให้ชัด เพราะรายการเหล่านี้เมื่อเสียแล้วกระทบการประกอบธุรกิจทั้งหมดครับ

เงินประกันและเงินมัดจำ (ได้คืนเมื่อไร และถูกริบเมื่อไร)

เงินก้อนที่วางไว้ตอนเซ็นสัญญามักถูกเรียกรวม ๆ ว่าเงินประกัน แต่ในทางกฎหมายชื่อและถ้อยคำในสัญญามีผลต่างกันมาก คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3441/2538 วินิจฉัยว่า แม้สัญญาเช่าจะระบุว่าผู้ให้เช่าจะคืนเงินประกันความเสียหายเมื่อสัญญาครบกำหนด แต่เมื่อมีการบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดตามสิทธิที่ระบุไว้ในสัญญา ผู้ให้เช่าก็ย่อมต้องคืนเงินประกันนั้นหลังหักชำระหนี้ค่าน้ำประปา ไฟฟ้า โทรศัพท์ และความเสียหายของอาคารแล้ว เพราะเงินจำนวนนั้นเป็นเงินของผู้เช่าที่วางไว้เพียงเพื่อประกันความเสียหายอันเนื่องมาจากการเช่าเท่านั้น

แต่ถ้าถ้อยคำเป็นเรื่อง “เงินมัดจำ” ผลอาจต่างไป คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 116/2512 เป็นกรณีสัญญาเช่าสามปีที่ระบุว่าจะคืนเงินมัดจำครบจำนวนเมื่อสัญญาสิ้นสุดลง เมื่อผู้เช่าเช่าไปเพียงสามเดือนแล้วบอกเลิกด้วยเหตุที่ไม่ได้ตกลงกันไว้ในสัญญา ศาลวินิจฉัยว่าเป็นความผิดของผู้เช่าและเป็นการผิดสัญญา ผู้ให้เช่าจึงมีสิทธิริบเงินมัดจำได้

สิ่งที่ผมแนะนำคือเขียนแยกให้ชัดว่าเงินก้อนนี้เป็นเงินประกันความเสียหาย ไม่ใช่มัดจำหรือค่าเช่าล่วงหน้า ระบุรายการที่หักได้ กำหนดเวลาคืนนับจากวันส่งมอบพื้นที่ และให้ส่งรายการหักเป็นหนังสือ เพราะข้อพิพาทเรื่องนี้ส่วนใหญ่ไม่ได้เถียงกันเรื่องกฎหมาย แต่เถียงกันว่าหักอะไรไปเท่าไรครับ

ค้างค่าเช่าแล้วถูกบอกเลิกทันทีหรือไม่ (ป.พ.พ. มาตรา 560 กับกำหนดสิบห้าวัน)

ธุรกิจที่กระแสเงินสดสะดุดเพียงเดือนหนึ่ง มักกังวลว่าจะถูกบอกเลิกสัญญาทันที กฎหมายวางเงื่อนไขไว้ต่างกันตามวิธีชำระค่าเช่า

ค่าเช่าพื้นที่ทำธุรกิจโดยทั่วไปชำระเป็นรายเดือน กรณีปกติจึงเข้าวรรคสอง คือต้องบอกกล่าวให้ชำระภายในเวลาไม่น้อยกว่าสิบห้าวันก่อน บอกเลิกทันทีไม่ได้ นี่เป็นเหตุผลที่ควรกำหนดในสัญญาให้ชัดว่าหนังสือบอกกล่าวต้องส่งไปที่ใคร เพื่อไม่ให้หนังสือไปถึงคนที่ไม่ได้ดูแลเรื่องนี้

ข้อควรระวังคือสัญญาเชิงพาณิชย์หลายฉบับเขียนเงื่อนไขบอกเลิกไว้เข้มกว่าตัวบท เช่น ค้างชำระเกินกำหนดวันเท่านั้นถือเป็นเหตุบอกเลิกโดยไม่ต้องบอกกล่าว ตอนอ่านสัญญาจึงควรดูข้อบอกเลิกให้ละเอียดเท่ากับที่ดูอัตราค่าเช่าครับ

สัญญาหมดอายุแล้วยังอยู่ต่อ (จบเองหรือกลายเป็นสัญญาใหม่)

หลายกิจการยังอยู่ในพื้นที่หลังสัญญาครบกำหนด โดยจ่ายค่าเช่าต่อไประหว่างรอเจรจาฉบับใหม่ สถานะทางกฎหมายในช่วงนี้ไม่ชัดเจนอย่างที่คิด เริ่มจาก ป.พ.พ. มาตรา 564 ที่บัญญัติว่าสัญญาเช่าย่อมระงับไปเมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ มิพักต้องบอกกล่าวก่อน

ลำดับตรรกะจึงเป็นแบบนี้ครับ สัญญาระงับเองเมื่อครบกำหนด แต่ถ้ายังอยู่ต่อและผู้ให้เช่ารู้แล้วไม่ทักท้วง ให้ถือว่าเกิดสัญญาใหม่โดยไม่มีกำหนดเวลาตาม ป.พ.พ. มาตรา 570 และสัญญาที่ไม่มีกำหนดเวลานั้นบอกเลิกได้ตามมาตรา 566 คือบอกกล่าวล่วงหน้าอย่างน้อยหนึ่งระยะการชำระค่าเช่า และไม่จำต้องล่วงหน้าเกินสองเดือน

ผลที่ธุรกิจต้องเข้าใจคือ การอยู่ต่อแบบไม่มีเอกสารทำให้ความมั่นคงของสถานที่ลดลงเหลือระดับบอกกล่าวสองเดือน ซึ่งไม่พอสำหรับกิจการที่มีครัว มีเครื่องจักร หรือมีลูกค้ามาถึงหน้าร้าน การเจรจาฉบับใหม่จึงควรจัดคิวไว้ล่วงหน้าหลายเดือน ไม่ใช่สัปดาห์สุดท้าย

สรุปเป็นเจ็ดจุดที่ควรตรวจก่อนเซ็น

ผมรวบรวมทุกอย่างที่ผ่านมาเป็นลำดับการตรวจที่ทำได้จริงในหนึ่งถึงสองสัปดาห์ก่อนวันเซ็นสัญญา

1. ตรวจว่าใครเป็นเจ้าของ ขอสำเนาโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด และอ่านสารบัญจดทะเบียนด้านหลังเพื่อดูจำนอง การเช่ารายอื่น และภาระติดพัน
2. ตรวจอำนาจของผู้เซ็น เทียบชื่อกับหนังสือรับรองนิติบุคคลที่ออกใหม่ ดูจำนวนผู้ลงชื่อและเงื่อนไขตราประทับ
3. กำหนดเวลาเช่าที่ต้องใช้จริง เทียบกับระยะเวลาคืนทุนค่าตกแต่ง ถ้าเกินสามปีให้กำหนดวันจดทะเบียนและผู้รับภาระค่าธรรมเนียมไว้ในสัญญา
4. ตรวจข้อวัตถุประสงค์การใช้พื้นที่ให้กว้างพอรองรับแผนสองถึงสามปี และตรวจข้อห้ามเช่าช่วงว่าครอบคลุมบริษัทในเครือหรือไม่
5. ตรวจข้อต่อเติมและดัดแปลง ขออนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรพร้อมแบบและรายการวัสดุ และระบุว่ารายการใดต้องรื้อคืนเมื่อสัญญาสิ้นสุด
6. ตรวจข้อเงินประกัน ให้ระบุว่าเป็นเงินประกันความเสียหาย ไม่ใช่มัดจำหรือค่าเช่าล่วงหน้า พร้อมรายการที่หักได้และกำหนดเวลาคืน
7. ตรวจข้อบอกเลิกและข้อต่อสัญญา ดูว่าเงื่อนไขบอกเลิกเข้มกว่าตัวบทเพียงใด และอย่าวางแผนธุรกิจโดยอาศัยเพียงคำมั่นว่าจะต่อสัญญาให้

คำถามที่พบบ่อย

สรุป

บทความนี้เดินจากนิยามของสัญญาเช่าตาม ป.พ.พ. มาตรา 537 ไปสู่กับดักสำคัญที่สุดคือมาตรา 538 เรื่องสัญญาเกินสามปีที่ไม่จดทะเบียนจะฟ้องบังคับได้เพียงสามปี ผ่านเพดานสามสิบปีตามมาตรา 540 ความต่างระหว่างบุคคลสิทธิกับทรัพยสิทธิ ทางเลือกอย่างสิทธิเหนือพื้นดินและสิทธิเก็บกิน การตรวจว่าคนที่เซ็นเป็นเจ้าของจริงหรือไม่ ผลของการโอนกรรมสิทธิ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 569 ความเปราะบางของคำมั่นจะให้เช่าต่อ ผลเมื่อคู่สัญญาถึงแก่ความตาย ความต่างระหว่างเช่ากับเช่าช่วงตามมาตรา 544 และ 545 หน้าที่ใช้พื้นที่ให้ตรงวัตถุประสงค์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 552 ถึง 554 การต่อเติมตามมาตรา 558 กับข้อสันนิษฐานตามมาตรา 561 การแบ่งภาระซ่อมแซม เรื่องเงินประกัน การบอกเลิกเพราะค้างค่าเช่าตาม ป.พ.พ. มาตรา 560 และสถานะของการอยู่ต่อหลังครบกำหนด

ผู้เช่าที่เข้าใจเรื่องเหล่านี้จะเปลี่ยนวิธีทำงานไปในทางที่ประหยัดกว่ามาก คือใช้เวลาสองสัปดาห์ก่อนเซ็นไปกับการขอเอกสารและกำหนดวันจดทะเบียน แทนที่จะใช้เวลาสองปีหลังจากนั้นไปกับการเถียงว่าใครต้องจ่ายอะไร เพราะสุดท้ายแล้ว ความมั่นคงของพื้นที่ทำธุรกิจไม่ได้อยู่ที่ว่า “สัญญาเขียนว่ากี่ปี” แต่อยู่ที่ว่า “กี่ปีที่กฎหมายให้บังคับได้จริง”

สิ่งที่ควรทำต่อไป

1. ขอสำเนาโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดตั้งแต่ขั้นเจรจา และอ่านสารบัญจดทะเบียนด้านหลังให้ครบ อย่ารอจนถึงวันเซ็น
2. เทียบชื่อผู้ที่จะลงนามกับหนังสือรับรองนิติบุคคล และตรวจว่าต้องลงชื่อกี่คนพร้อมประทับตราหรือไม่
3. คำนวณระยะเวลาที่ค่าตกแต่งจะคืนทุน แล้วเทียบกับระยะเวลาที่สัญญาบังคับได้จริง ถ้าเกินสามปีให้กำหนดวันจดทะเบียนไว้ในสัญญาพร้อมผู้รับภาระค่าธรรมเนียม
4. ถ่ายรูปและทำบันทึกสภาพพื้นที่ในวันรับมอบ ให้ทั้งสองฝ่ายลงชื่อกำกับไว้ทุกหน้า และเก็บไว้คู่กับสัญญา
5. เก็บใบเสร็จเงินประกันแยกจากใบเสร็จค่าเช่า และบันทึกวันที่จ่ายทุกครั้งไว้ในระบบบัญชีของกิจการ
6. ตั้งเตือนล่วงหน้าอย่างน้อยหกเดือนก่อนวันครบกำหนดสัญญา เพื่อเริ่มเจรจาฉบับใหม่ก่อนที่สถานะจะกลายเป็นการอยู่ต่อแบบไม่มีกำหนดเวลา

บทความนี้เป็นความรู้ทั่วไป มิใช่คำปรึกษาทางกฎหมายเฉพาะกรณี ข้อเท็จจริงที่ต่างกันเพียงเล็กน้อยอาจเปลี่ยนผลทางกฎหมายทั้งหมด และตัวบทอาจมีการแก้ไข โปรดปรึกษาทนายความก่อนดำเนินการใด ๆ