คดีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์
โฉนด น.ส.3 ครอบครองปรปักษ์ ทางจำเป็น ภาระจำยอม สิทธิในที่ดินมีรายละเอียดที่แพ้ชนะกันด้วยเอกสารและระยะเวลา
ที่ดินคือทรัพย์สินก้อนใหญ่ที่สุดของคนส่วนใหญ่ และคดีที่ดินคือคดีที่รายละเอียดทางเทคนิคชี้ขาดผลแพ้ชนะมากที่สุด ประเภทเอกสารสิทธิเพียงอย่างเดียวก็เปลี่ยนทั้งข้อกฎหมายและอายุความที่ใช้
เราดูแลข้อพิพาทแนวเขต การครอบครอง การซื้อขาย เพิกถอนนิติกรรม ทางเข้าออก และสิทธิเหนือที่ดินทุกรูปแบบ
ข้อพิพาทนี้คืออะไร และมักเกิดจากอะไร
ข้อพิพาทเรื่องสิทธิในที่ดิน เช่น รุกล้ำแนวเขต แย่งการครอบครอง ซื้อขายแล้วไม่โอน หรือถูกปิดทางเข้าออก มักเกิดจากแนวเขตที่ไม่เคยรังวัดชัด การครอบครองต่อกันมาหลายชั่วคนโดยไม่จดทะเบียน หรือซื้อขายกันเองโดยไม่ตรวจสอบสิทธิก่อน
เอกสารและพยานหลักฐานเบื้องต้นที่ควรเตรียม
- โฉนด น.ส.3 หรือเอกสารสิทธิทุกฉบับ
- ระวางแผนที่และผลรังวัดล่าสุด
- สัญญาซื้อขาย จะซื้อจะขาย หรือสัญญาเช่า
- ภาพถ่ายการครอบครอง สิ่งปลูกสร้าง การใช้ทาง
- รายชื่อพยานเจ้าของที่ดินข้างเคียง
เราช่วยอะไรคุณได้
เกร็ดกฎหมายที่ควรรู้
ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่นโดยสงบ เปิดเผย และเจตนาเป็นเจ้าของ ติดต่อกัน 10 ปี ย่อมได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์
ที่ดินมือเปล่า (มีเพียงสิทธิครอบครอง เช่น น.ส.3) ถูกแย่งการครอบครอง ต้องฟ้องเอาคืนภายใน 1 ปีนับแต่ถูกแย่ง
ที่ดินถูกล้อมไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ เจ้าของขอผ่านที่ดินที่ล้อมได้เป็นทางจำเป็น โดยใช้ค่าทดแทน
ภาระจำยอมเกิดได้โดยนิติกรรม (ต้องจดทะเบียน) หรือได้มาโดยอายุความเมื่อใช้ทางอย่างเปิดเผยต่อเนื่อง 10 ปี
ผู้ได้อสังหาริมทรัพย์มาโดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และจดทะเบียนแล้ว ย่อมได้รับความคุ้มครองเหนือผู้ได้สิทธิมาก่อนแต่ยังไม่จดทะเบียน
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5596/2552 การเข้าครอบครองที่ดินของผู้อื่นโดยเข้าใจผิดว่าเป็นที่ดินของตนเอง ก็ถือเป็นการยึดถือครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 ผู้ครอบครองไม่จำต้องรู้มาก่อนว่าที่ดินนั้นเป็นของผู้อื่น
อายุความและกำหนดเวลาที่ห้ามพลาด
- 10 ปีระยะเวลาครอบครองปรปักษ์อสังหาริมทรัพย์ / ภาระจำยอมโดยอายุความ
- 1 ปีฟ้องเอาคืนการครอบครองที่ดินมือเปล่า นับแต่ถูกแย่ง (มาตรา 1375)
- 1 ปีฟ้องเพิกถอนการฉ้อฉล นับแต่รู้เหตุ (มาตรา 240)
ข้อมูลข้างต้นเป็นการสรุปหลักกฎหมายโดยย่อเพื่อความรู้ทั่วไป มิใช่คำปรึกษาทางกฎหมายเฉพาะกรณี ตัวบทกฎหมายอาจมีการแก้ไขเพิ่มเติม และการปรับใช้ขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงแต่ละเรื่อง โปรดตรวจสอบกฎหมายฉบับปัจจุบันหรือปรึกษาทนายความก่อนดำเนินการใด ๆ